漢中市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督條例

第一章 總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，加強對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)服務(wù)管理體系，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督活動。

第三條本條例所稱物業(yè)服務(wù)監(jiān)督，是指市、縣（區(qū)）人民政府、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理行政主管部門、基層組織、業(yè)主、業(yè)主委員會等對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等服務(wù)進行監(jiān)督管理的活動。

住宅小區(qū)包括新建小區(qū)和老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，業(yè)主包括房屋所有權(quán)人及其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

第四條住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督遵循黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、社會參與、尊重自治、協(xié)同治理、依法監(jiān)管的原則。

第五條充分發(fā)揮基層黨組織作用，街道黨工委、鎮(zhèn)黨委和社區(qū)、村黨組織加強對業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人的指導(dǎo)和監(jiān)督。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人等共同參與的議事協(xié)調(diào)機制，引領(lǐng)保障物業(yè)服務(wù)管理監(jiān)督活動依法有序進行。

第六條市、縣（區(qū)）人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)服務(wù)管理條件的住宅小區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其滿足實施物業(yè)服務(wù)管理的條件。

縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當制定老舊小區(qū)物業(yè)改造計劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊小區(qū)綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)條件。鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)的改造和服務(wù)。老舊小區(qū)改造后，可以選擇聘請物業(yè)服務(wù)人服務(wù)、業(yè)主自主管理或者社區(qū)黨組織與村（居）民委員會協(xié)同管理的模式。

第二章 監(jiān)督的主體

第七條市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管納入城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，提高城鄉(xiāng)社區(qū)治理能力，推動住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管全覆蓋，為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和村（居）民委員會開展工作提供支持并進行監(jiān)督。

第八條市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實施統(tǒng)一監(jiān)督管理，具體履行下列職責(zé)：

（一）宣傳貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策制度；

（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)維修資金的籌集、管理和使用；

（四）組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員和物業(yè)服務(wù)工作人員開展培訓(xùn)；

（五）指導(dǎo)街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)的工作；

（六）監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修等活動；

（七）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會依法開展活動；

（八）落實物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第九條市、縣（區(qū)）人民政府有關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責(zé)，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作：

（一）發(fā)展和改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場監(jiān)督管理部門負責(zé)實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費政策的制定；

（二）公安機關(guān)負責(zé)監(jiān)督檢查治安管理等相關(guān)工作；

（三）應(yīng)急管理部門負責(zé)消防和其他應(yīng)急救援工作，消防救援機構(gòu)負責(zé)具體實施；

（四）衛(wèi)生健康部門負責(zé)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的預(yù)防和應(yīng)對處置；

（五）自然資源部門負責(zé)對違反規(guī)劃建筑的認定；

（六）生態(tài)環(huán)境部門負責(zé)監(jiān)督檢查污染環(huán)境的行為，防治噪聲污染、光污染等環(huán)境污染；

（七）城市管理綜合執(zhí)法部門負責(zé)依法查處違規(guī)搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環(huán)境的行為；

（八）市場監(jiān)督管理部門負責(zé)監(jiān)督檢查價格公示、違規(guī)收費、特種設(shè)備安全、市場計量等行為；

（九）國防動員部門負責(zé)查處破壞、侵占人民防空工程設(shè)施的行為，監(jiān)督檢查使用單位履行人民防空工程設(shè)施維護管理責(zé)任；

（十）水、電、氣、暖、通信等公共服務(wù)監(jiān)管部門負責(zé)做好相關(guān)監(jiān)督檢查工作；

（十一）其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第十條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會的成立，業(yè)主委員會的選舉和換屆、物業(yè)管理委員會的組建；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)；

（三）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以根據(jù)需要，明確相關(guān)機構(gòu)，指定專（兼）職人員，負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)活動。

第十一條村（居）民委員會應(yīng)當協(xié)助有關(guān)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作，引導(dǎo)業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)監(jiān)管，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛，協(xié)調(diào)推進物業(yè)服務(wù)管理與社區(qū)建設(shè)。

第十二條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員的合法權(quán)益。

市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會依法制定行業(yè)規(guī)范，編制行業(yè)服務(wù)標準，逐步建立健全服務(wù)質(zhì)量評價體系，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。

鼓勵物業(yè)服務(wù)人加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。

第十三條業(yè)主依法享有下列權(quán)利：

（一）參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使投票權(quán)；

（二）選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán)；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作和物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）對共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有資金使用管理的知情權(quán)、決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（五）就制訂或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同及其他物業(yè)服務(wù)事項提出意見和建議；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在維權(quán)時不能違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

第十四條一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主共同決定事項，可以采取召開業(yè)主大會會議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進行。下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第（六）項至第（八）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。法律法規(guī)對共同決定事項表決人數(shù)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責(zé)并報告工作，在社區(qū)黨組織的指導(dǎo)下開展工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)的實施情況；

（二）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條物業(yè)管理委員會是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前的過渡性機構(gòu)，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織在縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)下組建。物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的事項，代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會的職責(zé)，推動符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

本條例對物業(yè)管理委員會相關(guān)事項沒有規(guī)定的，適用本條例關(guān)于業(yè)主委員會的有關(guān)規(guī)定，對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)進行監(jiān)督。

第三章 監(jiān)督的內(nèi)容

第十七條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的基本情況；

（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；

（三）物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量等級和服務(wù)標準；

（四）物業(yè)服務(wù)費用、停車費等收費標準和收取辦法；

（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的養(yǎng)護和維修；

（六）合同的期限、變更和解除；

（七）合同終止時物業(yè)資料、財物以及服務(wù)的交接；

（八）維修資金的管理和使用；

（九）物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用；

（十）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當事人約定的其他內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，視為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)人在履行好物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項基礎(chǔ)上，可以根據(jù)業(yè)主需要，提供物業(yè)服務(wù)合同約定之外的高品質(zhì)、多樣化服務(wù)，并按照市場價格收取服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第十八條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)質(zhì)量等級和服務(wù)標準提供下列服務(wù)：

（一）共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護、安全和經(jīng)營管理；

（二）共有部分和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，病媒生物預(yù)防控制，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清運以及依法履行垃圾分類相關(guān)事項；

（三）公共綠化的養(yǎng)護和管理；

（四）公共秩序維護、安全防范等事項；

（五）車輛停放服務(wù)管理；

（六）維護道路暢通；

（七）物業(yè)檔案、資料管理；

（八）裝飾裝修服務(wù)管理；

（九）依照法律法規(guī)規(guī)定公開服務(wù)、收費、經(jīng)營與收益等方面事項；

（十）依照法律法規(guī)規(guī)定收集、保存和使用在物業(yè)服務(wù)過程中獲取的業(yè)主個人信息；

（十一）法律法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取合理措施制止和向有關(guān)部門報告，并協(xié)助處理。

第十九條推動物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老、家政等社區(qū)生活服務(wù)相結(jié)合。支持有條件的物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供家政、購物等服務(wù)，為老年人開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護、定期巡訪等養(yǎng)老服務(wù)。

第二十條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當向社會作出信用承諾。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當建立健全行業(yè)信用承諾制度，完善信用信息采集、共享機制，將嚴重失信行為記入會員信用檔案。鼓勵物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會與有資質(zhì)的第三方信用服務(wù)機構(gòu)合作，開展物業(yè)服務(wù)人信用等級評價。

第二十一條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設(shè)施等共有部分、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修相關(guān)資料；

（五）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的其他資料。

第二十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練。發(fā)生突發(fā)公共事件時，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好相關(guān)配合工作。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期進行安全檢查。發(fā)現(xiàn)事故隱患時，應(yīng)當立即發(fā)出警示和采取處置措施，并向有關(guān)部門報告。

第二十三條物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，并就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定配備管理人員，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行維修養(yǎng)護。

第二十四條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。

占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主共同決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等。決定收取機動車輛場地占用費的，收取的場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托物業(yè)服務(wù)人代為收取。

第二十五條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當按照設(shè)計文件在實地標注。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈。

第二十六條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。

建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益應(yīng)當主要用于補充維修資金，并按季度補充維修資金，補充比例應(yīng)當高于經(jīng)營收益的百分之五十。

利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對公共收益的收支情況進行審計。審計結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公告，審計費用從公共收益中支出。

第二十七條建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定繳存維修資金。未按照規(guī)定繳存首期維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位、業(yè)主在申請不動產(chǎn)權(quán)登記或者抵押登記時，應(yīng)當同時向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額繳納維修資金的相關(guān)憑證。

業(yè)主繳存的維修資金屬于全體業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第二十八條維修、更新和改造共有部分或者共用設(shè)施設(shè)備，需要使用維修資金的，應(yīng)當按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所繳存住宅專項維修資金的比例分攤。其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)業(yè)主和單位，再按照本條第（一）項、第（二）項的規(guī)定比例分攤。

未建立維修資金或者已建立維修資金但續(xù)籌不足時，出現(xiàn)需要分攤維修費用的情形的，應(yīng)當由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有面積承擔。

第二十九條發(fā)生下列危及人身財產(chǎn)、房屋使用安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，依照應(yīng)急使用維修資金的有關(guān)規(guī)定辦理。

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋頂、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及人身財產(chǎn)、房屋使用安全的緊急情況。

維修資金應(yīng)急使用辦法由市人民政府另行規(guī)定。

第三十條物業(yè)服務(wù)人不得實施下列行為：

（一）采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費；

（二）以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當承擔的責(zé)任；

（三）損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物；

（四）違法收集、保存和使用在物業(yè)服務(wù)過程中獲取的業(yè)主個人信息；

（五）違反法律法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第三十一條住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循誠實守信、公平合理、質(zhì)價相符的原則，依照有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

第三十二條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準由市、縣人民政府制定。依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準，綜合考慮小區(qū)容量、場地設(shè)施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，定期調(diào)整并保持相對穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主在政府指導(dǎo)價之內(nèi)通過合同約定物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標準。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第三十三條住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級的劃分和評定，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定具體的指導(dǎo)標準，根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況設(shè)定為不同等級。

建設(shè)單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人參照指導(dǎo)標準時，應(yīng)當結(jié)合住宅小區(qū)的建設(shè)標準、配套設(shè)施檔次及物業(yè)買受人對物業(yè)服務(wù)的預(yù)期等情況，選定相應(yīng)等級的服務(wù)標準或者以此為基礎(chǔ)進行上下調(diào)整，以滿足不同項目、不同業(yè)主的需求。

執(zhí)行不同等級的服務(wù)標準，應(yīng)符合質(zhì)價相符的原則。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本，不得單獨收取。

第三十五條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。

業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，并聽取業(yè)主意見；對于業(yè)主提出的合理意見，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時予以解決；經(jīng)物業(yè)服務(wù)人催告，業(yè)主在合理期限內(nèi)無故仍不交納的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當督促其交納，物業(yè)服務(wù)人也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第三十六條物業(yè)服務(wù)費根據(jù)房屋的建筑面積按月計收，物業(yè)服務(wù)合同對計收時間另有約定的除外。

（一）已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計算；

（二）已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。

納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的房屋，物業(yè)服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。

第三十七條停車服務(wù)費收費標準和收取方式，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人按照本省和本市物業(yè)服務(wù)區(qū)域停車服務(wù)收費有關(guān)政策規(guī)定，在停車服務(wù)合同中約定，并根據(jù)合同約定方式計收。

納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的車位，停車服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主交納。同一小區(qū)內(nèi)，車位面積小于標準車位的停車服務(wù)費應(yīng)當適當優(yōu)惠。

機動車輛停放服務(wù)費、機動車輛場地占用費的收取標準應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務(wù)費實行優(yōu)惠，對臨時車輛停放服務(wù)費應(yīng)當限定單日收費最高上限。

第三十八條經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置一個月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費應(yīng)當下調(diào)。實行政府指導(dǎo)價的由市、縣人民政府確定下調(diào)幅度。實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

第三十九條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當服務(wù)到最終用戶，并依法承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當配合。

物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收相關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取一定的代收服務(wù)費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)人代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第四十條市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門建立健全物業(yè)矛盾糾紛多元化解機制，綜合運用調(diào)解、和解、仲裁、公證等非訴訟方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

第四章 監(jiān)督的措施

第四十一條建設(shè)單位應(yīng)當在申請《商品房預(yù)售許可證》前或者現(xiàn)房銷售三十日前，在縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下通過招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。建設(shè)單位在招標過程中應(yīng)當聽取當?shù)匚飿I(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的意見和建議。

投標人少于三個或者物業(yè)服務(wù)區(qū)域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。 

第四十二條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當按照省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的信用評價標準開展相關(guān)工作，并建立完善全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)信用信息平臺，與全省公共信用信息共享平臺實現(xiàn)互聯(lián)互通。

第四十三條市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當完善物業(yè)服務(wù)信用分級分類監(jiān)管體系，按照不同的信用狀況對物業(yè)服務(wù)人實行分級分類和差異化監(jiān)管。

鼓勵業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會根據(jù)物業(yè)服務(wù)信用分級分類情況選聘物業(yè)服務(wù)人。

第四十四條市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當建立健全物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違法行為投訴舉報制度，并公布統(tǒng)一的投訴舉報電話，依法及時處理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)違法行為。

第四十五條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當發(fā)揮居民的主體作用，調(diào)動社區(qū)社會組織、社會工作服務(wù)機構(gòu)、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位的積極性，共同參與居住社區(qū)治理，構(gòu)建共治共享的基層社會治理體系。加強物業(yè)管理調(diào)解組織建設(shè)，發(fā)揮基層綜治中心和網(wǎng)格員作用，促進物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解。

第四十六條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當通過以下方式對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督：

（一）積極落實屬地管理責(zé)任，建立居住社區(qū)綜合治理工作制度，明確工作目標，及時研究解決住宅小區(qū)物業(yè)管理重點和難點問題；

（二）建立健全物業(yè)管理工作機制，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，積極推動業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，辦理業(yè)主委員會備案，并依法監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人履行職責(zé)；

（三）指導(dǎo)開展物業(yè)承接查驗并公開結(jié)果，監(jiān)督物業(yè)項目有序交接；

（四）突發(fā)公共事件應(yīng)對期間，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持。

委托物業(yè)服務(wù)人承擔公共服務(wù)事項的，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)人支付相應(yīng)費用。

第四十七條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當通過以下方式對業(yè)主委員會進行監(jiān)督：

（一）督促業(yè)主委員會每年向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用、經(jīng)費開支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（二）業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定的，應(yīng)當責(zé)令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主；

（三）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)，嚴重損害業(yè)主權(quán)益的，指導(dǎo)業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十八條業(yè)主可以通過以下方式對物業(yè)服務(wù)人進行監(jiān)督：

（一）參加業(yè)主大會，了解物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量狀況，提出意見建議，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估；

（二）發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人未履行物業(yè)服務(wù)合同約定的，可以向業(yè)主委員會進行投訴；

（三）向物業(yè)服務(wù)人提出有關(guān)物業(yè)服務(wù)情況的詢問，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時予以答復(fù)；

（四）對物業(yè)服務(wù)人侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔民事責(zé)任。

第四十九條業(yè)主委員會可以通過以下方式對物業(yè)服務(wù)人進行監(jiān)督：

（一）建立接收處理業(yè)主投訴機制，對業(yè)主投訴及時調(diào)查核實，與物業(yè)服務(wù)人溝通協(xié)調(diào)，提出解決建議，并對處理過程全程跟進；

（二）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)管理內(nèi)容，以定期檢查、不定期抽查等方式對物業(yè)服務(wù)人履行合同的情況進行監(jiān)督檢查；

（三）根據(jù)實際情況，安排業(yè)主委員會成員至少每季度開展一次監(jiān)督檢查，并邀請社區(qū)、物業(yè)服務(wù)人至少每半年開展一次聯(lián)合檢查，及時跟蹤掌握反映問題的整改落實情況；

（四）鼓勵業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)應(yīng)當依照法律法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當真實、客觀、全面。

第五十條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量等級、服務(wù)標準、收費項目及明細、收費標準等事項。

第五十一條市、縣（區(qū)）人民政府可以結(jié)合實際，對物業(yè)服務(wù)管理活動制定規(guī)范性文件，并按規(guī)定報同級人大常委會備案。 

第五章 法律責(zé)任

第五十二條違反本條例第二十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的物業(yè)服務(wù)檔案和資料的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對物業(yè)服務(wù)人予以警告，并處三千元以上三萬元以下罰款。

第五十三條違反本條例第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將其應(yīng)當提供的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；委托所得收益，應(yīng)當用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主共同決定使用；給業(yè)主造成損害后果的，依法承擔民事責(zé)任。

第五十四條違反本條例第二十五條規(guī)定，將停車位出售、附贈的，由市、縣（區(qū)）國防動員部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第五十五條違反本條例第二十六條規(guī)定，擅自利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；經(jīng)營所得收益，應(yīng)當用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主共同決定使用。

第五十六條違反本條例第四十一條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)人而未招標，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以下罰款。

第五十七條違反本條例第五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定公示相關(guān)事項的，由市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責(zé)令限期改正，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第五十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責(zé)任。

第五十九條違反本條例規(guī)定的其他行為，法律法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六章 附則

第六十條本條例自2025年9月1日起施行。