漢中市住房和城鄉(xiāng)建設局關于《漢中市關于消化存量房產和優(yōu)化增量住房促進房地產市場健康發(fā)展的若干措施》等配套文件公開征求意見的公告

附件1

漢中市房屋征收房票安置指導意見

第一條  為進一步完善征收安置政策，滿足被征收人多元化安置需求，加快回遷安置，縮短安置過渡期限，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《漢中市國有土地上房屋征收與補償辦法》等文件規(guī)定，結合我市實際，制定本指導意見。

第二條  房票安置是指房屋征收部門參照貨幣安置或產權調換方式，將貨幣補償金額以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行購買安置房或商品房的一種貨幣安置方式。

房票是指各縣（區(qū)）、單位房屋征收部門出具給被征收人，用于購房兌付的一種記名結算憑證。

房票安置遵循自愿、公平、公開原則。

第三條  各縣（區(qū)）政府和市級園區(qū)管委會為房票安置責任主體，所屬房屋征收部門為房票安置實施主體，負責房票安置的日常管理工作，組織協(xié)調相關部門，按照各自職責分工做好房票安置的相關工作。

第四條  房票式樣由市住房和城鄉(xiāng)建設部門統(tǒng)一印制。對自愿選擇房票安置的被征收人，在被征收人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償安置協(xié)議后申請房票安置，由房屋征收部門核發(fā)房票。房票發(fā)出后，房屋征收補償安置工作完成。

房票申請采用書面方式。申請人簽訂房屋征收補償安置協(xié)議、填寫《漢中市房屋征收項目房票申請表》，經房屋征收部門審核后開具房票。

被征收人作為房票申請人申請開具房票，房票核發(fā)采用實名制。房票申請人可持房票為本人及其配偶、父母、子女支付購房款。

第五條  房票票面金額，原則上包括房屋征收權益金額和房票安置獎勵金額兩大類構成。

房屋征收權益金額按照所在區(qū)域房屋征收補償方案確定的 補償安置內容進行貨幣量化。

房票安置獎勵金額是被征收人持房票購買安置房源庫房源，最高按權益金額的15%給予獎勵。

各實施主體可根據實際情況，在充分征求群眾意愿的基礎上，按照重大行政決策程序制定房票票面金額的計算細則。

第六條  自愿參與房票安置的房地產開發(fā)企業(yè)應當提供現房房源，向縣（區(qū)）、園區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門提交申請。經審核具備參加資格的，簽訂房票安置房源協(xié)議報市住房和城鄉(xiāng)建設部門納入全市房票安置房源庫，并在市政府網站專欄公示企業(yè)信息和房源信息。未經公示自行銷售的房屋，不予房票結算。

第七條  被征收人可使用房票在房票安置房源庫自行選擇，不限于房票核發(fā)機構所在行政區(qū)域。

第八條  市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責指導各縣（區(qū)）、園區(qū)管委會建立安置需求庫系統(tǒng)，及時向其抄告可售房源信息，縣（區(qū)）政府、園區(qū)管委會可根據房源信息與開發(fā)企業(yè)洽談參與房票安置工作。

第九條  被征收人可憑商品房買賣合同或房屋不動產證，享受新購房屋所在學區(qū)子女義務教育入學政策。房票安置后，被征收人子女可在六年內保留原被征收拆遷片區(qū)所在學區(qū)的義務教育入學資格。

第十條  被征收人購房成交價格不超過房票票面金額的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過房票票面金額的，對超額部分按規(guī)定征收契稅；同時，超額部分可申請使用住房公積金貸款或提取進行支付。

第十一條  房票使用期限自房票核發(fā)之日起計算，最長不超過24個月，被征收人應在房票有效期內購房支付。因被征收人原因逾期未使用的，視同自行放棄房票安置，重新按照貨幣補償方式進行安置，不再享受房票安置相應的政策性獎勵。

第十二條  被征收房屋涉及司法查封、凍結、強制執(zhí)行的，不予核發(fā)房票。房票發(fā)出后被征收人房屋被司法查封、凍結、強制執(zhí)行的，房屋征收部門應撤銷房票。撤銷房票應通知房票安置庫企業(yè)和被征收人，并在市政府網站專欄和縣（區(qū)）政府網站專欄公告。

第十三條  被征收人領取房票后，尚未使用且房票仍在有效期限內的，可向房屋征收部門申請實名轉讓房票使用權（僅限一次）。轉讓后的房票有效期限、票面金額、房票獎勵等均保持不變。

第十四條  房票安置使用流程：

（一）被征收人與征收人簽訂房屋征收補償安置協(xié)議，并根據簽訂的協(xié)議，簽署和確認房票文本。

（二）被征收人在約定時間內搬遷，領取搬遷證明和房票。

（三）被征收人在參與房票安置工作的房地產開發(fā)企業(yè)所提供的新建商品房、安置區(qū)存量商品房中自主選擇房源，憑房票、房屋征收補償安置協(xié)議與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同。

（四）被征收人與房地產開發(fā)企業(yè)共同在房票上對購房人、購房坐落、實際使用金額、房地產開發(fā)企業(yè)收款賬戶等信息進行簽注，并簽名（簽章）。

（五）房地產開發(fā)企業(yè)與房屋征收部門辦理房票結算業(yè)務。

第十五條  被征收人購買新建商品房，可用房票抵付購房款，其價格及雙方的權利和義務，由被征收人與房地產開發(fā)企業(yè)自行協(xié)商。

第十六條  房票安置結算流程：

（一）房地產開發(fā)企業(yè)持簽注后的房票，向房票安置實施主體申請資金劃撥，結算資金一次性撥付至該房地產開發(fā)企業(yè)，并完善《商品房買賣合同》網簽備案手續(xù)。購房成交價格超過房票票面金額的部分，由購房人支付給房地產開發(fā)企業(yè)。商品房預售資金未解除監(jiān)管的，應執(zhí)行《漢中市商品房預售資金監(jiān)管辦法》相關規(guī)定。

（二）購房后房票票面尚有余額的，由房票安置實施主體將余額資金一次性撥付至該項目征收人專用賬戶，被征收人可在房票到期后10個工作日內向征收人申請領取余額。

第十七條  房票為專用結算憑證，不得偽造、抵押、質押、自行贈與或套現。參與房票安置的房地產開發(fā)企業(yè)，不得以任何方式協(xié)助被征收人對房票進行套現，一經發(fā)現，取消被征收人房票安置資格，并按照貨幣安置方式安置；取消房地產企業(yè)房票安置資格，并對企業(yè)信用等級評定進行降級處理。惡意取得利益的，返還已取得的利益，并追究相應法律責任。

第十八條  各縣（區(qū)）政府、市級園區(qū)管委會可參照本指導意見制定具體實施辦法。

附件2

漢中市收購已建成存量商品房用作

保障性住房指導意見

第一條  為貫徹落實國務院《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)〔2023〕14號）和住建部《關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保〔2024〕44號）精神和要求，推動消化已建成存量商品房，加強保障性住房建設管理，制定本指導意見。

第二條  各縣（區(qū)）根據本轄區(qū)房地產市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，自主決策是否開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作（含配租型保障房、配售型保障房）。

第三條  開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的縣（區(qū)），要尊重保障對象意愿，由保障對象根據房源區(qū)位、品質、價格等，自主選擇是否參與配租或配售。

第四條  配租型保障房是指政府組織建設或通過回購、改建等方式籌集房源，面向符合保障條件的家庭或個人出租的住房；配售型保障房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積，限定銷售價格，采取市場化運營，實施封閉化管理，面向本市戶籍住房困難的工薪收入群體（重點是鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、醫(yī)生、民警等工薪人員）和引進的人才群體配售的政策性住房。

第五條   市、縣（區(qū)）住房保障主管部門負責政策的擬定實施和相關工作的組織協(xié)調。各有關單位負責按照各自職能做好收購已建成存量商品房用作保障性住房的交易轉讓、土地性質變更、登記辦證、稅費繳納等有關工作。

第六條  市住房保障信息中心指導各縣（區(qū)）建立健全保障性住房房源和保障對象檔案，及時按要求填報錄入住房城鄉(xiāng)建設部保障性住房信息系統(tǒng)，實現全國聯網。

第七條  收購房源應為已建成存量商品房，項目手續(xù)齊備，可以辦理不動產權證書。按照保基本的原則，收購房源用于配租型保障房的，單套建筑面積最大一般不超過100平方米；收購房源用于配售型保障房的，單套建筑面積最大一般不超過120平方米。位置處于交通便利、配套設施較為齊全的區(qū)位。社區(qū)管理和物業(yè)服務規(guī)范。

第八條  收購已建成存量商品房的價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限，按照劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤測算確定。單套銷售價格實行“一房一價”，可根據戶型、朝向、樓層、區(qū)位等因素，按照增減代數和為零的原則，在銷售限價±5%之內浮動。

第九條  各縣（區(qū)）對擬配租的房源，參照《漢中市保障性租賃住房管理辦法（試行）》執(zhí)行。對擬配售的房源，要及時開展公開認購工作，就樓盤、價格、位置、配套等相關信息向社會進行公布，確定項目認購意向，認購的數量大于擬收購的房源數量方可實施收購，防止發(fā)生滯銷和企業(yè)經營債務風險。

第十條  申請購買配售型保障房以家庭為單位，每個家庭只能購買一套配售型保障房，主申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括配偶和未成年子女；單身戶家庭申請人應達到法定結婚年齡。申請家庭還應同時符合以下3個條件：

1、主申請人具有本市固定戶籍或勞動關系及各項社會保險要求的工薪階層；

2、申請人及其家庭成員自有住房人均住房面積低于25平方米，且五年內在全市范圍無住房登記信息和住房交易記錄。自有住房包括：商品住房、房改房、經濟適用住房、限價商品房、共有產權住房、私有住房、拆遷安置房等實際擁有房屋所有權的住房；

3、其他需滿足的條件。對于已享受過公共租賃住房、公有住房、保障性租賃住房、人才住房等政策性住房的申請家庭，除同時滿足以上條件外，還需按規(guī)定騰退原政策性住房。

第十一條  享受本市人才計劃支持的高層次人才，并經組織、人社部門認定的人員不受戶籍限制。

第十二條  建立全市保障性住房意向登記庫，符合條件的入庫家庭如未申購成功，可重復申請新上市項目，不再提交相關申請資料。申請保障性住房按照申請、比對、復審和終審的程序進行：

1、申請人通過漢中市保障性住房網上服務平臺進行登記報名，經縣區(qū)保障性住房管理中心資料核驗，資料核驗完成并符合要求的視為登記報名成功。登記報名成功家庭將面向社會進行公示，公示期為7個工作日；

2、市住房保障信息中心運用漢中市大數據平臺對申請人資格進行比對；

3、各縣（區(qū)）保障性住房管理中心根據聯審反饋結果進行復審；

4、各縣（區(qū)）保障性住房管理中心對復審結果進行復核，并向申請人反饋終審意見，對符合條件的家庭面向社會進行公示，公示期為7個工作日。

第十三條  申請人提交的材料清單：

1、主申請人簽字確認的《購買配售型保障性住房申請表》；

2、主申請人及家庭成員的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明、工作證明、收入情況證明、住房狀況證明等材料；

3、主申請人及家庭成員的誠信承諾書；

4、其他證明材料。

申請人及家庭成員應當聲明同意接受縣區(qū)保障性住房管理中心和有關行政管理部門對其戶籍、婚姻、工作、社保、收入（資產）、住房等情況的調查核實。

第十四條  配售型保障房制定“一項目一配售方案”組織配售。程序如下：

1、發(fā)布公告。各縣（區(qū)）住房保障主管部門根據確定的配售房源發(fā)布配售公告，內容包括房屋位置、房源數量、配售均價、項目基本情況及登記時間、地點、方式等。

2、資格確認。獲取配售資格的家庭進入全市保障性住房意向登記庫。

3、搖號選房。由各縣（區(qū)）保障性住房管理中心結合實際制定搖號選房規(guī)則。

4、申請人放棄選購的，按排列順序遞補。

5、收購主體組織保障性住房選購家庭簽訂《配售型保障性住房買賣合同》。選購家庭繳納購房首付款，按規(guī)定辦理公積金或商業(yè)性個人住房貸款手續(xù)。

6、已享受過公共租賃住房、公有住房、保障性租賃住房、人才住房等政策性住房的購房家庭，在簽訂《配售型保障性住房買賣合同》前須按規(guī)定騰退原政策性住房。

第十五條  保障性住房購房人持網簽合同等要件，按照規(guī)定申請辦理不動產權登記。自然資源部門在辦理不動產權登記時，應在該不動產權證書內頁注明房屋性質為“配售型保障性住房”，土地使用證上注明土地取得方式。

第十六條  保障性住房不得長期閑置、擅自轉讓以及擅自改變房屋用途，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場或上市交易。

第十七條  保障性住房除購房人申請的房屋按揭貸款或住房公積金貸款外，不得進行任何抵押。

第十八條  如長期閑置、確需轉讓配售型保障房的，由收購主體予以回購。回購價格按照原購買價格結合住房折舊確定，購房人自行裝修部分，原則不予補償。回購后按房屋現狀配售給符合條件的家庭，再售價格與回購價格保持一致。

第十九條   因繼承、離婚析產、法院判（裁）決等發(fā)生所有權轉移的，房屋性質保持原性質不變。

第二十條   購買配售型保障房的，應當按規(guī)定繳納房屋專項維修資金和物業(yè)服務費用。各縣（區(qū)）應及時將保障性住房納入街道和社區(qū)管理，發(fā)揮黨建引領作用，建立和完善居住社區(qū)管理機制，組建業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，組織優(yōu)選專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，加強使用管理和物業(yè)服務。

第二十一條  各縣（區(qū)）政府可參照本指導意見制定具體實施辦法。

附件3

漢中市住房“以舊換新”“賣舊買新”

指導意見

第一條 為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，滿足群眾改善性住房需求、減少群眾購房資金壓力，推動存量住房市場與新建商品住房市場良性互動，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結合我市實際，制定本指導意見。

第二條 住房“以舊換新”“賣舊買新”按照“政府政策支持、職能部門監(jiān)督、行業(yè)組織協(xié)調、專業(yè)機構參與、市場化運作”原則實施。

第三條 漢中市住房和城鄉(xiāng)建設局負責指導全市房地產市場“以舊換新”“賣舊買新”工作，各縣（區(qū)）政府、市級園區(qū)管委會、相關單位負責具體實施。

第四條 市級各部門（單位）加強協(xié)同聯動，指導縣（區(qū)）相關部門（單位）組織實施。財政部門研究制定相關支持政策；自然資源部門研究制定加快辦理不動產登記手續(xù)支持政策；稅務部門落實相關稅費征免、退稅優(yōu)惠工作。

第五條 各縣（區(qū)）政府、市級園區(qū)管委會負責征集、篩選、發(fā)布、定期更新轄區(qū)內新建商品住房房源目錄，建立“房源超市”供購房人選擇，做好政策發(fā)布和落實工作。

第六條 納入“房源超市”的新建商品住房（新房）必須已取得《商品房預售許可證》或《商品房現售備案證》，并有明確的交付時間，開發(fā)企業(yè)承諾可按期交付。參與活動的存量房（舊房）須已經取得房屋不動產登記證，且不存在抵押、擔保或查封等不符合交易過戶條件的情況。

第七條 漢中市房地產行業(yè)協(xié)會負責組織、邀請企業(yè)和中介機構積極參與，并統(tǒng)一公示參與房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構、房地產估價機構、住房租賃企業(yè)名錄庫及企業(yè)收費標準、優(yōu)惠政策。

第八條 市、縣（區(qū)）房產交易管理部門負責對涉及“以舊換新”“賣舊買新”新建商品房預售及交易資金進行監(jiān)管，提供“互聯網+房產”信息查詢服務，設立房產交易綠色通道，加快辦理相關交易手續(xù)。

第九條 各開發(fā)企業(yè)制定“以舊換新”“賣舊買新”《意向協(xié)議》、項目優(yōu)惠活動方案，并將優(yōu)惠活動方案及項目推介資料（包括項目規(guī)劃指標及參與活動的房屋套數、房屋面積、戶型圖等文字、圖片、視頻）報市房地產行業(yè)協(xié)會。

第十條 各參與活動的經紀機構，要盡到房源核驗、不利因素告知等義務，應向購房人出示新房“以舊換新”“賣舊買新”《意向協(xié)議》文本并簽訂《居間服務合同》，明確傭金收取標準、費用優(yōu)惠條件等事項，由經紀機構加速推廣舊房。

第十一條 參與活動的房地產估價機構應承諾遵守法規(guī)政策、恪守職業(yè)規(guī)范，依法維護交易雙方當事人合法權益，明確業(yè)務流程、收費標準及費用優(yōu)惠條件等。

第十二條 “以舊換新”是指房地產開發(fā)企業(yè)以評估價為參考，直接收購存量住房用作專業(yè)住房租賃經營、職工宿舍等，換購人以舊房價值折現方式，向房地產開發(fā)企業(yè)支付新舊房差價即可購買新建商品住房（其中國有企業(yè)收購的存量房還可用于人才公寓和保障性住房）。原則按照以下流程開展：

（一）換購人在“房源超市”中選定意向房源，與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂《新建商品住房“以舊換新”意向協(xié)議》，約定換購人用一套或多套存量住房折現置換一套或多套新建商品住房。

（二）房地產經紀機構提供居間服務促成交易的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔傭金；未成交的，房地產經紀機構應繼續(xù)提供優(yōu)質居間服務直至成交。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)邀請換購人遴選信用好、業(yè)務強的房地產估價機構對擬收購的存量住房進行交易價格評估，雙方參考評估價格及時簽訂差價補充協(xié)議（所購新建商品房總價原則上高于舊房置換總價）。成功換購的，換購人不承擔評估費用，未成交的，雙方按意向協(xié)議約定承擔費用。

（四）換購人購買新房為期房的，應將購房差價款（含意向金、個人購房貸款等）繳存至預售資金監(jiān)管賬戶；新房為現房并已解除預售資金監(jiān)管的，各縣（區(qū)）住建部門應提供以舊換新交易資金監(jiān)管服務。

（五）按照意向協(xié)議約定完成交易資金繳存的，換購人與房地產開發(fā)企業(yè)要在協(xié)議約定時限完成新房《商品房買賣合同》網簽備案業(yè)務，提供以舊換新交易資金監(jiān)管服務的機構應在《商品房買賣合同》網簽備案后三個工作日內將交易資金劃轉至房地產開發(fā)企業(yè)。商品房預售資金未解除監(jiān)管的，應執(zhí)行《漢中市商品房預售資金監(jiān)管辦法》相關規(guī)定。

（六）房地產開發(fā)企業(yè)收購舊房的，換購人應按協(xié)議約定配合辦理過戶手續(xù)。

（七）出現違反意向協(xié)議約定情形的，雙方應友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按約定解除新房意向協(xié)議。

第十三條 “賣舊買新”是指換購人向房地產開發(fā)企業(yè)繳納新房意向金，通過房地產經紀機構提供居間服務，待原有住房出售后，再行購買新建商品住房，以減輕換購人購房資金壓力和房地產開發(fā)企業(yè)庫存壓力。原則按照以下流程開展：

（一）換購人在“房源超市”中選定意向房源，與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂《新建商品住房“賣舊買新”意向協(xié)議》，換購人支付意向金（不超過2萬元），約定意向房源（可以一套或多套）及價格等，房地產開發(fā)企業(yè)按約定鎖定換購人選定的新房房源。

（二）換購人選擇經市房協(xié)公示開展此類業(yè)務的房地產經紀機構，提供新房《“賣舊買新”意向協(xié)議》并簽訂《“賣舊買新”居間服務合同》，約定傭金收取標準、優(yōu)惠等事項，由經紀機構加速推廣舊房。成交的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔傭金；未成交的，房地產經紀機構應繼續(xù)提供優(yōu)質居間服務直至成交。

（三）換購人購買新房為期房的，應將購房款（含意向金、個人購房貸款等）繳存至預售資金監(jiān)管賬戶，商品房預售資金按相關規(guī)定進行監(jiān)管。

（四）在新房保留期內，換購人成功出售舊房的，換購人與房地產開發(fā)企業(yè)要在協(xié)議約定時限完成新房《商品房買賣合同》網簽備案業(yè)務，并享受相關優(yōu)惠政策；舊房未能出售的，換購人與房地產開發(fā)企業(yè)按約定解除新房意向協(xié)議，房地產開發(fā)企業(yè)無條件退還意向金，換購人無需承擔任何違約責任。

第十四條 依據財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（2023年第28號），2025年12月31日前，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

（一）新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；

（二）新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

第十五條 優(yōu)化存量住房“帶押過戶”流程，簡化抵押存量住房交易程序，加快“帶押過戶”辦理，有效降低存量住房交易資金和時間成本。

第十六條 對于房地產開發(fā)企業(yè)收購的舊房，政府在采購保障性租賃住房時優(yōu)先考慮。

第十七條 對參與“以舊換新”“賣舊買新”的房地產開發(fā)企業(yè)給予年度房地產開發(fā)企業(yè)信用等級評定加分（4分）。

第十八條 各縣（區(qū)）政府、市級園區(qū)管委會可參照本指導意見制定具體實施辦法。