關(guān)于對(duì)《漢中市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》公開征求意見的公告

漢中市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

(征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主或物業(yè)使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 本實(shí)施細(xì)則適用于漢中市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)人按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)收取費(fèi)用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費(fèi)（以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費(fèi)”）和其他服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費(fèi)用。

停車服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)人接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，按照停放服務(wù)合同的約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)對(duì)指定場(chǎng)地（所）停放的交通工具進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。

其他服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)人根據(jù)業(yè)主委托或個(gè)性化需求提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項(xiàng)目所收取的相應(yīng)費(fèi)用。

第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)守信、公平合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的不同性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

其他服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實(shí)行市、縣（區(qū)）分級(jí)管理。

市發(fā)改委會(huì)同市住建局、市市場(chǎng)監(jiān)管局負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則及相關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

各縣（區(qū)）發(fā)改部門、住建部門、市場(chǎng)監(jiān)管部門按照各自管理權(quán)限，分別負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

物業(yè)項(xiàng)目所在地的各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）落實(shí)屬地管理責(zé)任，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)收費(fèi)管理糾紛和矛盾。

第六條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（區(qū)）人民政府制定，具體工作由市、縣（區(qū)）發(fā)改、住建、市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮小區(qū)容量、場(chǎng)地設(shè)施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素制定，適時(shí)調(diào)整并保持相對(duì)穩(wěn)定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照住建部門制定的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)；實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的停車服務(wù)費(fèi)按照住建部門制定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域交通工具停放場(chǎng)所類別標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行分類別收費(fèi)。

市中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由漢臺(tái)區(qū)和南鄭區(qū)按照程序分別制定本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)區(qū)人民政府審定后執(zhí)行（興漢新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、濱江新區(qū)發(fā)展服務(wù)中心屬于政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參照漢臺(tái)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）。

各縣發(fā)改局會(huì)同住建局和市場(chǎng)監(jiān)管局負(fù)責(zé)制定和調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)縣人民政府審定后執(zhí)行。

市住建部門負(fù)責(zé)制定漢中市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和漢中市物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)交通工具停放場(chǎng)所類別標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)人服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)交通工具停放場(chǎng)所類別標(biāo)準(zhǔn)的年度評(píng)價(jià)、認(rèn)定、公示和動(dòng)態(tài)管理及監(jiān)督工作。

市市場(chǎng)監(jiān)督管理部門按照屬地監(jiān)管負(fù)責(zé)對(duì)屬于政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)價(jià)格公示規(guī)范工作，監(jiān)督管理和違法違規(guī)行為的查處工作。

第七條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)和停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限價(jià)。物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)通過合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，并在所屬縣區(qū)住建、發(fā)改部門實(shí)行備案管理。

第八條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)通過合同約定。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

業(yè)主或業(yè)主大會(huì)采取自行管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，按合同約定執(zhí)行。

第九條 提倡建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)人。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐等價(jià)格違法行為。

第二章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定

第十條 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人可以采取包干制或酬金制的計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)僅適用于包干制。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人依照合同約定事項(xiàng)提供服務(wù)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)人享有或者承擔(dān)。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。

第十一條 物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用以及所產(chǎn)生的水電費(fèi)用。未移交給供水企業(yè)管理維護(hù)的二次供水設(shè)施，其營(yíng)運(yùn)、維護(hù)和管理產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本；

（三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用（不含由物業(yè)服務(wù)人代收的居民生活垃圾費(fèi)）；

（四）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)）；

（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用（不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的監(jiān)控設(shè)備和器材裝備費(fèi)用。物業(yè)交付后新增設(shè)的安防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備等器材費(fèi)用應(yīng)從公共維修資金中列支）；

（六）物業(yè)服務(wù)人辦公費(fèi)用；

（七）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/span>

（八）物業(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊；

（九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（十）經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。在國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設(shè)備更換，應(yīng)該由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金或者由業(yè)主承擔(dān)。

第十二條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)執(zhí)行“一費(fèi)制”，即物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費(fèi)用以及電梯維護(hù)保養(yǎng)、年檢費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，不得單獨(dú)收取。

第十三條 停車服務(wù)費(fèi)成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)、保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)分?jǐn)傄约敖?jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用組成。與物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨(dú)立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計(jì)算。

第十四條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，實(shí)行抄表到戶的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，且相關(guān)費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。供水、供電未實(shí)行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，并由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，不得在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外再單獨(dú)收取相關(guān)費(fèi)用。

第十五條 住宅預(yù)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)人，結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施檔次及物業(yè)買受人的預(yù)期等因素，依據(jù)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、交通工具停放場(chǎng)所類別標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，參考物業(yè)服務(wù)人企業(yè)信用評(píng)價(jià)等級(jí)，確定預(yù)售物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)等級(jí)、停車場(chǎng)所類別以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，經(jīng)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和停車場(chǎng)所類別后，向所在縣（區(qū)）價(jià)格主管部門備案價(jià)格等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，進(jìn)行合同約定，并將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送同級(jí)市場(chǎng)監(jiān)管部門。

《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類型的住宅項(xiàng)目，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持基本一致。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公示《前期物業(yè)服務(wù)合同》及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)未在房屋買賣合同中約定的或約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，變更物業(yè)服務(wù)人的，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定程序重新確定。

第三章  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式

第十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收。服務(wù)合同對(duì)計(jì)收時(shí)間另有約定的除外。

第十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)房屋的建筑面積計(jì)收。

（一）已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算；

（二）已出售但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算。

（三）已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的附屬房屋，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照同類型住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋（地下室、儲(chǔ)藏室等）不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十八條 納入物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)已竣工但尚未出售，或者已出售但因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買受人的房屋或者車位，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。符合合同交付條件的房屋或車位，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或停車服務(wù)費(fèi)從交付次日起由業(yè)主按月交納。

第十九條 業(yè)主因自身原因逾期未辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)，從建設(shè)單位書面正式通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次月起由業(yè)主按月交納。

第二十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車收費(fèi)實(shí)行以下優(yōu)惠政策：

（一）經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收，暫不使用或使用后因自身原因空置1月以上（未發(fā)生水電氣費(fèi)用）的房屋、自有或者租賃車位，業(yè)主需提前向物業(yè)服務(wù)人提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)的次日起，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，停車服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。  

（二）對(duì)于商住一體的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)營(yíng)性停車位和小區(qū)業(yè)主停車位，不得按照經(jīng)營(yíng)性停車位收取小區(qū)業(yè)主的停車費(fèi)用；

（三）物業(yè)服務(wù)人在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費(fèi)停放未登記的車輛。

第二十一條 下列車輛臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域停放的，不得收取費(fèi)用：

（一）臨時(shí)停放30分鐘之內(nèi)的車輛；

（二）執(zhí)行公務(wù)的軍隊(duì)、武警、公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；

（三）為業(yè)主提供搬家、婚喪嫁娶、配送貨物等服務(wù)的車輛；

（四）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。

第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理

第二十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件，不得強(qiáng)制捆綁、強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或者只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)，以及變相收費(fèi)。

特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主另行通過合同約定。

物業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)自律，引導(dǎo)本行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者公平競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，遵守國(guó)家法律法規(guī)和政策規(guī)定。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)人接受供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位以及城市管理單位委托代收費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人與專營(yíng)單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。

第二十四條 自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人或者專營(yíng)單位提出收費(fèi)方案（政府對(duì)供暖補(bǔ)貼的，補(bǔ)貼方案應(yīng)當(dāng)包括在收費(fèi)方案內(nèi)），必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者由專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)“參與表決雙過半業(yè)主”（以下簡(jiǎn)稱“參與表決雙過半業(yè)主”）同意后據(jù)實(shí)收取。采暖（冷）期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。

第二十五條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照住建等部門的相關(guān)規(guī)定與業(yè)主簽訂裝修管理協(xié)議，具體管理內(nèi)容由雙方在協(xié)議中約定，并書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，對(duì)房屋裝修裝飾施工進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)人清運(yùn)裝修期間產(chǎn)生的垃圾，委托物業(yè)服務(wù)人清運(yùn)裝修垃圾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)人不得以裝修管理費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)等名目收取未提供實(shí)質(zhì)性服務(wù)內(nèi)容的收費(fèi)。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)維修費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗(yàn)報(bào)告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)人名稱、服務(wù)質(zhì)量等級(jí)、信用評(píng)價(jià)等級(jí)、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、優(yōu)惠減免政策、投訴舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，自覺接受監(jiān)督。

第二十八條 利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車輛的車位，利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意，由業(yè)主共同決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、車位租賃費(fèi)以及收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)，依法辦理相關(guān)手續(xù)并單獨(dú)記賬所得收益歸屬全體業(yè)主所有，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況，并接收業(yè)主監(jiān)督。主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的配建停車場(chǎng)（位），應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。

人防工程平時(shí)用作停車的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈(zèng)；對(duì)產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的露天（含道路）停車場(chǎng)（所），不得實(shí)行車位買斷，由業(yè)主共同決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)，收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)；對(duì)具有完全產(chǎn)權(quán)的配建停車場(chǎng)（位）和地下停車場(chǎng)（所），可以實(shí)行車位出售、附贈(zèng)、出租；車位買賣和租賃價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方協(xié)商確定；法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十條 物業(yè)服務(wù)人實(shí)行小區(qū)出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（含IC卡等），每戶不少于3張；如車位需單獨(dú)配置的，每個(gè)車位應(yīng)當(dāng)配置至少1張出入證（含IC卡）。業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費(fèi)。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在每年第一季度將上一年度物業(yè)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實(shí)公示，公示時(shí)間不得少于一個(gè)月，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財(cái)務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)收入以及成本費(fèi)用（構(gòu)成）支出明細(xì)。

第三十二條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)人在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督下，提供公開真實(shí)、完整有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按棟公示擬調(diào)價(jià)方案及理由、成本變動(dòng)情況等資料，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)“參與表決雙過半業(yè)主”同意后，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。

第三十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法申請(qǐng)調(diào)解、仲裁、提起訴訟。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。

第三十四條物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為所交納的業(yè)主所有，支出屬于代管性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)人不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)人每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。審計(jì)期間物業(yè)服務(wù)人不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

第三十五條 各縣（區(qū)）發(fā)改部門、住建部門、市場(chǎng)監(jiān)管部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案和日常監(jiān)督管理工作。

發(fā)改部門要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管和備案。

住建部門對(duì)物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督管理，調(diào)解服務(wù)質(zhì)量爭(zhēng)議。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)人服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)區(qū)域內(nèi)交通工具停放場(chǎng)所類別標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)工作，建立物業(yè)服務(wù)人信用監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信管理。指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)成立工作，充分發(fā)揮業(yè)主組織在物業(yè)服務(wù)管理中的主體作用。

市場(chǎng)監(jiān)管部門對(duì)屬于政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格違法違規(guī)行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴(yán)肅查處。

第五章 附則

第三十六條 本實(shí)施細(xì)則由漢中市發(fā)改委、市住建局、市市場(chǎng)監(jiān)管局按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第三十七條 本實(shí)施細(xì)則自2023年月日起施行。凡之前有關(guān)規(guī)定與本細(xì)則不符的，按本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。法律、法規(guī)、規(guī)章以及上級(jí)機(jī)關(guān)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在漢臺(tái)區(qū)和南鄭區(qū)政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)印發(fā)后，及時(shí)與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同或者補(bǔ)充合同，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的按照新的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，國(guó)家另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。